Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Słupsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 października 2017 r.

Sąd Rejonowy w Słupsku Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodnicząca: SSR Agnieszka Leszkiewicz

Protokolant: S. N.

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2017 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta S.

przeciwko B. M. i J. M.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanych B. M. i J. M. solidarnie na rzecz powoda Miasta S. kwotę 8.647,83 zł. (osiem tysięcy sześćset czterdzieści siedem złotych i 83/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 15.11.2016 r. do dnia zapłaty;

II.  nie obciąża pozwanych kosztami postępowania.

Sygn. akt I C 635/17

UZASADNIENIE

Powód Miasto S. wytoczył w dniu 15.11.2016 r. powództwo przeciwko B. M. i J. M. o zapłatę solidarnie na jego rzecz kwoty 8647,83 zł. z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty wraz z kosztami postępowania.

Powód wskazał w uzasadnieniu, iż pozwani jako wspólnicy spółki cywilnej zawarli z powodem umowę najmu lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...). Należność dochodzona pozwem wynika z zaległości z tytułu opłat i czynszu oraz świadczeń, a także naliczonych odsetek – w okresie od1.02.2011 r. do 31.10.2016 r.

W dniu 22.11.2016 r. został wydany nakaz zapłaty z postępowaniu upominawczym.

Pozwani wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty w ustawowym terminie, zaskarżając nakaz zapłaty w całości. Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa powołując się na spełnienie świadczenia. Jako spełnienie świadczenia wskazywali swoje nakłady na remont przedmiotowego lokalu.

Pismem z dnia 6.06.2017 r. powód sprecyzował roszczenie wskazując, iż od 1.02.2011 r. do 30.11.2013 r. dochodzi należności związanych z umowa najmu (czynsz, zaległość z tytułu świadczeń oraz odsetki od tych należności), natomiast w okresie od 1.12.2013 r. do 31.10.2016 r. dochodzi należności za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu, wskazując, iż rozróżnienie to nie wpływa na kwotę dochodzoną pozwem. Powód wniósł o powołanie biegłego z zakresu rachunkowości.

Pozwany J. M., w tym jako pełnomocnik pozwanej B. M., wniósł o oddalenie powództwa, argumentując, iż pozwani ponieśli znaczne nakłady na remont przedmiotowego lokalu użytkowego, co winno być potrącone z należnością dochodzoną pozwem, wskazując, iż lokal zyskał na wartości na skutek poczynionych nakładów. Pozwani wskazywali również na okoliczność, iż lokal ten jest nieatrakcyjnie położony i działalność gospodarcza nie przynosiła im zysków i znaleźli się w trudnej sytuacji materialnej. Pozwani nie kwestionowali samego zadłużenia – jego wysokości i czasokoresu, w którym powstało.

Pozwani wnieśli o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność wyceny poniesionych przez nich kosztów związanych z przeprowadzanymi remontami.

Sąd ustalił, co następuje:

Pozwani po raz pierwszy zawarli umowę najmu lokalu użytkowego z Miastem S. w dniu 24.04.1989 r. Umowa ta została rozwiązana przez wypowiedzenie na skutek zaległości czynszowych w dniu 28.04.2010 r.

W dniu 26.11.2010 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony, na mocy której najemcy mieli opłacać czynsz w wysokości 169,98 zł. Najemca zobowiązany też był do opłacania podatku od nieruchomości.

Strony uzgodniły, iż bez pisemnej zgody wynajmującego, najemca nie może dokonywać żadnych zmian, ani remontów w przedmiocie najmu.

dowód: k. 6 – umowa najmu z 26.11.2010 r., bezsporne, dokumenty w aktach lokalowych, k. 61 – protokół zdawczo – odbiorczy, k. 61 – umowa najmu z 24.04.1989 r.,

Porozumieniem z dnia 23.11.2012 r. strony zmieniły umowę najmu z dnia 26.11.2010 r. Porozumieniem tym został określony czynsz najmu na kwotę 315,42 zł., który miał być waloryzowany wg wskaźnika określonego w par. 2 ust. 4 i 5 Porozumienia. Strony uzgodniły, iż w czasie trwania najmu najemca obowiązany jest dokonywania na własny koszt bieżących remontów i napraw lokalu niezbędnych do utrzymania go w należytym stanie technicznym, a w szczególności: malowania pomieszczeń; naprawy tynków ścian i sufitów; wykonania napraw i bieżącej konserwacji urządzeń wewnątrz lokalu oraz ich wymiany; konserwacji i napraw podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych; naprawy i konserwacji ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych w pomieszczeniach, w których są zamontowane; bieżącej konserwacji i remontów stolarki drzwiowej i okiennej; naprawy i wymiany elementów ślusarki budowlanej; wymiany osprzętu oraz zabezpieczeń instalacji elektrycznych z wyłączeniem wymiany przewodów; konserwacji, wymiany i naprawy grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych, węglowych), podgrzewaczy wody, mis klozetowych, zlewów (zlewozmywaków, umywalek), wraz z syfonem, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które wyposażony jest lokal użytkowy; naprawy etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku, gdy nie zostało zainstalowane przez Wynajmującego, lub na jego koszt – także jego wymiany; usuwania niedrożności przewodów odpływowych od urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych; usuwania wszelkich szkód pozostałych z jego winy; utrzymania lokalu i jego otoczenia w należytym stanie sanitarnym i porządkowych; przestrzegania zasad współżycia społecznego oraz regulaminu porządku domowego. Przeprowadzenie wymienionych remontów i napraw nie wymaga zgody wynajmującego.

Bez pisemnej zgody najemca nie może dokonywać żadnych zmian w przedmiocie najmu i jego wyposażeniu lub zmienić przeznaczenia lokalu lub podnająć go. Remonty i ulepszenia najemca może prowadzić w oparciu umowy o remont zawartej w wynajmującym. W przypadku bieżących remontów i napraw wymienionych wyżej najemcy nie przysługuje roszczenie wobec wynajmującego o zwrot poniesionych nakładów z tego tytułu zarówno w trakcie trwania najmu, jak i po jego ustaniu. Przewidziana została kara umowna za dokonanie remontu lub ulepszeń bez zgody wynajmującego.

Oprócz czynszu na podstawie tego porozumienia najemca był zobowiązany do zapłaty opłat eksploatacyjnych w wysokości 88,31 zł. – łącznie z czynszem miesięcznie 403,73 zł.

dowód: k. 7- porozumienie z dnia 23.11.2012 r. w sprawie zmiany treści umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 26.11.2010 r.

W dniu 21.01.2013 r. strony podpisały aneks zmieniający umowę najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w S., z dnia 26.11.2010 r. w brzmieniu nadanym jej porozumieniem z dnia 26.11.2012 r.

Aneksem tym strony uzgodniły, iż opłaty eksploatacyjne za przedmiotowy lokal będą wynosić 0 zł., a miesięczna opłata z tytułu najmu lokalu wynosić będzie 315,42 zł. – aneks wszedł w życie 1.02.2013 r.

dowód: k. 5 – aneks

Pozwani zalegali z opłatami czynszu. Powód rozwiązał umowę najmu (pismem z dnia 7.08.2013 r.) za 3-mieisęcznym wypowiedzeniem, ze skutkiem na dzień 30.11.2013 r.

dowód : k. 32 – wypowiedzenie., k. 33 – zpo

Powód wzywał ich do zapłaty. Na dzień 31.10.2016 r. po stronie pozwanych powstała zaległość (od 1.02.2011 r. do 31.10.2013 r.) w wysokości 8.647,83 zł. (czynsz i następnie opłata za bezumowne korzystanie– 6.040,77 zł., świadczenia – 1100,01 zł., odsetki od czynszu 1.187,15 zł., odsetki od świadczeń 319,90 zł.).

dowód: k. 6 – wezwanie z dnia 10.05.2013 r. , k. 8-13 – zestawienie zaległości z tytułu czynszu, świadczeń i odsetek., k. 67-75 – karty wymiaru oplat

Pozwani składali wniosek o rozłożenie zadłużenia na raty. Wniosek został uwzględniony i zadłużenie zostało rozłożone na raty. Pozwani nie wywiązali się z terminowego uiszczania należnych zaległości w ratach. Wnosili kolejne podania dotyczące spłaty zadłużenia, które były uwzględniane. Pozwani dokonywali nieregularnych wpłat.

Dowód: k. 34 – oświadczenie z 27.11.2013 r., k. 35 – pismo, k. 36 – decyzja w sprawie rozłożenia na raty, k. 37- pismo, k. 38 – oświadczenie, k. 39 – decyzja o rozłożeniu na raty, k. 40 – 41 -pismo z 25.01.2016 r., k. 42 -43 – pismo z 31.05.2016 r., k. 44-45 – pismo z 21.06.2016 r., k. 45v.-46 – dowody wpłat

Pozwani za zgodą powoda dokonywali remontów przedmiotowego lokalu. Dokonywali uzgodnień prac remontowych z powodem. W dniu 2.03.2011 r. strony zawarły też umowę o remont lokalu użytkowego (częściowy remont elewacji budynku), na podstawie której określono kwotę remontu do zwrotu dla najemcy – 2.061,80 zł.

dowód: k. 61 – pismo z 27.01.2011 r., k. 61 – pismo z 30.12.2010 r. z zał., k. 61 – uzgodnienia, pismo z 7.01.2011 r., pismo z 30.12.2010 z zał., k. 61 – faktury VAT, k. 66- umowa o remont lokalu użytkowego, dokumenty w aktach lokalowych

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

Między stronami niewątpliwie doszło do zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego (art. 659 kc. w zw. z art. 680 kc. i n.).

W okresie trwania najmu pozwani winni uiszczać czynsz oraz opłaty z tytułu świadczeń (woda, ścieki i in. Określone w umowie – w pewnych okresach czasu, kiedy strony umówiły się o te opłaty).

Pozwani co do zasady nie kwestionowali wyliczenia opłat w spornym okresie, objętym pozwem wyliczonych zarówno na podstawie umowy najmu, jak i naliczonych za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu – po rozwiązaniu tej umowy. Pozwani nie mogli zasłaniać się niewiedzą dotyczącą wypowiedzenia najmu, jako że w aktach sprawy znajduje się dowód doręczenia im wypowiedzenia tej umowy.

Sporną kwestią jedynie było to, czy pozwani mogą potrącić z należnością powoda (dochodzoną pozwem w niniejszej sprawie) należności swoje – z tytułu poniesionych przez nich kosztów na remont przedmiotowego lokalu – przez wszystkie lata trwania najmu.

Pozwani zawierając z powodem kolejne umowy najmu (porozumienia i aneksy) zdawali sobie sprawę ze stanu technicznego lokalu, jego położenia, tego czy jest przystosowany do rodzaju planowanej w nim działalności gospodarczej.

W przypadku gdy lokal ten nie nadawałby się pozwanym do ich celów gospodarczych, lub przedstawiał sobą tak złe warunki techniczne, które uniemożliwiały by ich wyeliminowanie w ramach środków finansowych pozwanych (przy wiedzy, iż wynajmujący nie przekaże na ten cel żadnych środków), mogli w dowolnej chwili trwania najmu wypowiedzieć umowę i zdać lokal. Zarzuty co do złego położenia lokalu (i trudności w prowadzenia działalności gospodarczej) są w tym przypadku całkowicie chybione, bo skoro tak – pozwani mogli nie zawierać tej umowy.

Jednakże umknęła pozwanym okoliczność, iż w podpisanej w 2010 r. umowie najmu (nowej) znajduje się zapis, że wszelkie remonty mają być dokonywane za zgodą powoda. A że pozwani mieli tego świadomość, świadczy o tym chociażby umowa o remont zawarta w 2011 r., a dotycząca remontu elewacji, gdzie wyznaczony został limit kosztu remontu i kwota ta została zwrócona (rozliczona pozwanym z opłatami) przez powoda. Nadto w porozumieniu z listopada 2012 r. w umowie również znalazł się zapis konkretnie jakie remonty podlegają wykonaniu przez najemców we własnym zakresie oraz iż na remonty wymagana jest zgoda wynajmującego.

Nadto w porozumieniu z 2012 r. szczegółowo zostało zapisane, jakiego rodzaju remont leży do kosztów po stronie pozwanych (najemców). W przypadku pierwotnego brzmienia umowy z 2010 r. - gdzie zabrakło postanowienia umownego w tym zakresie - zastosowanie znajduje przepis ogólny ustawy - art. 681 kc., który wskazuje, jakie nakłady na lokal obciążają najemcę (drobne nakłady podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewanie lokalu, dopływu i odpływu wody). Jednakże zarówno w umowie z 2010 r., jak i porozumieniu z 2012 r. został zawarty warunek zgody wynajmującego (powoda) na przeprowadzenie remontu. Przy okazji pozyskiwania zgody pozwani mogli negocjować z powodem, czy na dany remont przekaże choć część środków (podobnie jak w 2011 r.).

Stąd też, mając na względzie okoliczności sprawy, dokumenty przedstawione przez strony (które nie były kwestionowane przez żadną ze stron), zbędnym było przeprowadzanie dowodu zarówno z opinii biegłego z rachunkowości (wyliczenia nie były kwestionowane, a zasadność ich zapłaty z powodu chęci potrącenia kosztów remontów), jak i z zakresu budownictwa (bowiem brak zapisów umowie, lub innych umów o remont, na podstawie których powód zobowiązywałby się do zwrotu tych należności).

Skoro w 2011 r. pozwani zawarli umowę o remont elewacji z powodem i na tej podstawie otrzymali zwrot (w ich mniemaniu tylko części kosztów remontu poniesionego przez nich) należności – ściśle określonej w umowie, to zdawali sobie sprawę także wcześniej i później (tym bardziej, że od 2012 r. w umowie znalazł się precyzyjny zapis remontów jaki obciąża pozwanych), że w przypadku braku zgody wynajmującego na remont i braku umowy o remont i zwrotu środków poniesionych z tego tytułu – koszty ewentualnie przeprowadzonych przez nich prac remontowych ponoszą oni sami.

Stąd też Sąd orzekł jak w pkt I.

Mając na względzie trudną sytuację materialną pozwanych, na którą powoływali się pozwani, a która też wynika z dokumentacji przywołanej przez powoda (wnioski o rozłożenie zaległych świadczeń na raty), Sąd nie obciążył pozwanych kosztami postępowania – na podstawie art. 102 kpc.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji.

Dn. 20.11.2017 r.